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  • Oscar Esteve

Los compradores que vienen de Nueva York impulsan las ventas de viviendas en Miami en agosto.

Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 16.6% año tras año


Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, las ventas totales de viviendas del condado de Miami-Dade aumentaron en agosto de 2020.


Las ventas totales de propiedades residenciales del condado de Miami-Dade aumentaron un 6,4% año tras año, de 2,374 a 2,527. Las ventas de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron un 16.6% año tras año, de 1,164 a 1,357. Las transacciones de condominios existentes en Miami disminuyeron 3.3% año tras año, de 1.210 a 1.170.


"La demanda acumulada, las tasas hipotecarias históricamente bajas y los sólidos fundamentos del mercado inmobiliario del sur de la Florida están llevando a una mayor actividad de compra", dijo el presidente de la junta directiva de Miami Realtor, Jorge L. Guerra Jr. "La actividad inmobiliaria del sur de la Florida es ahora más fuerte que antes del impacto de la pandemia. Esperamos que esta tendencia continúe como resultado de la fuerte demanda de vivienda y las tasas de interés muy bajas".


La demanda acumulada ha llevado a un aumento en las solicitudes de hipotecas a nivel local y nacional. Las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda aumentaron un 3% la semana pasada con respecto a la semana anterior y fueron un 40% más altas que el año anterior, según el índice ajustado estacionalmente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios del 9 de septiembre.


La situación del COVID-19 ha acelerado la tendencia de los compradores de viviendas de Nueva York y estados del noreste con clima frío y agobiados por los impuestos que buscan y compran viviendas en el sur de Florida.


Antes de la situación del COVID-19, el mercado de Miami-Dade era excepcionalmente fuerte. Las propiedades inmobiliarias de Miami tuvieron una morosidad histórica baja, sin crisis de hipotecas de alto riesgo, fuerte demanda / baja oferta, bajas tasas de interés, fuerte crecimiento de la población, demanda de compradores extranjeros y refugiados fiscales de estados agobiados por impuestos, alta confianza del consumidor y un fuerte mercado laboral.

105 meses consecutivos de apreciación de precios en Miami


La fuerte demanda junto con la oferta limitada continúan impulsando la apreciación de precios en Miami-Dade.


Los precios de las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade aumentaron un 12.4% año tras año en agosto de 2020, aumentando de $ 370,000 a $ 416,000. Los precios de las viviendas unifamiliares en Miami han aumentado durante 105 meses consecutivos, una racha de más de 8.5 años. Los precios de los condominios existentes aumentaron un 9.7% año tras año, de $ 241,635 a $ 265,000. Los precios de los condominios han aumentado o se han mantenido incluso en 107 de los últimos 111 meses.


Miami, donde el precio medio sigue siendo comparable a las cifras de 2007, sigue siendo una ganga en comparación con otras ciudades del mundo. En Miami, un millón de dólares puede aportar a los compradores de vivienda 93 metros cuadrados de propiedad de primera, según el Informe de Riqueza 2019 de Knight Frank. Mónaco (16 metros cuadrados), Hong Kong (22), Nueva York (31), Los Ángeles (36) y otros ofrecen tierras de primera calidad significativamente menores por $ 1 millón.


Las ventas de viviendas de lujo y en el mercado intermedio aumentan en agosto de 2020


Las viviendas unifamiliares de Miami con un precio de entre $ 400.000 y $ 600.000 aumentaron un 43,1% año tras año a 392 transacciones en agosto de 2020. Las ventas de condominios existentes en Miami con un precio de entre $ 400.000 y $ 600.000 aumentaron un 22,1% a 116 transacciones.


Las transacciones de lujo unifamiliares en Miami ($ 1 millón y más) aumentaron 86.6% año tras año a 153 ventas en agosto de 2020. Las ventas de condominios de lujo existentes en Miami ($ 1 millón y más) aumentaron 29.6% año tras año -año a 70 transacciones.


Tasas de interés históricamente bajas; un S&P 500 récord; el atractivo de los activos estables en una economía volátil; compradores de vivienda que abandonan los estados del noreste con cargas fiscales para comprar en Florida (sin impuesto estatal sobre la renta); y las políticas de trabajo desde casa y aprendizaje remoto se han combinado para crear un mercado sólido para propiedades unifamiliares de lujo.


Aumentos de volumen en dólares para viviendas unifamiliares


El volumen en dólares de las viviendas unifamiliares aumentó 77.1% año tras año, de $ 580.6 millones a $ 1 mil millones. El volumen en dólares de los condominios aumentó 9.3% año tras año, de $ 449.1 millones a $ 490.8 millones.


Según Freddie Mac, la tasa de compromiso promedio (el enlace es externo) para una hipoteca convencional a tasa fija a 30 años disminuyó a 2,94% en agosto, frente al 3,02% de julio. Esto les da a los consumidores un poder adquisitivo increíble. La tasa de compromiso promedio en todo 2019 fue del 3,94%.


La falta de acceso a préstamos hipotecarios sigue inhibiendo un mayor crecimiento del mercado de condominios existente. De los 9.307 edificios de condominios en los condados de Miami-Dade y Broward, solo 13 están aprobados para préstamos de la Administración Federal de Vivienda, menos que los 29 del año pasado, según el Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida y la FHA.


Se espera que un nuevo proceso de aprobación de condominios aumente las ventas. La nueva guía, que entró en vigencia en octubre de 2019, extiende las certificaciones de dos años a tres, permite aprobaciones de hipotecas de una sola unidad, brinda más flexibilidad con las proporciones de propietario / ocupación y aumenta la cantidad permitida de préstamos FHA en un solo proyecto. Se espera que los cambios, muchos de los cuales han promovido MIAMI y NAR, generen mayores oportunidades de propiedad de vivienda.


Las ventas en dificultades de Miami se mantienen bajas, lo que refleja un mercado saludable


Solo el 3.0% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami sufrieron dificultades el mes pasado, incluidas las REO (propiedades bancarias) y las ventas al descubierto, en comparación con el 6.2% en agosto de 2020. En 2009, las ventas en dificultades representaron el 70% de las ventas de Miami.


Las ventas totales en dificultades de Miami disminuyeron un 47,9%, de 148 a 77.


Las ventas al descubierto y los REO representaron el 0,7% y el 2,4% interanual, respectivamente, de las ventas totales de Miami en agosto de 2020. Las transacciones de venta al descubierto disminuyeron un 58,5% interanual mientras que los REO disminuyeron un 43,9%.


A nivel nacional, las ventas en dificultades representaron menos del 1% de las ventas en agosto, igual al porcentaje de julio, pero por debajo del 2% en agosto de 2019.


Venta de bienes raíces en Miami cerca del precio de lista


El porcentaje medio del precio de lista original recibido por viviendas unifamiliares fue del 96% en agosto, un 0,2% más que el 95,8% del año pasado. El porcentaje medio del precio de lista original recibido por los condominios existentes fue del 94,7%, un 1% menos que el 93,8% del año pasado.


El número medio de días entre la cotización y las fechas del contrato para la venta de viviendas unifamiliares en Miami fue de 51 días, un aumento del 4,1% con respecto a los 49 días del año pasado. El número medio de días entre la fecha de cotización y la fecha de cierre de los condominios fue de 80 días, un 9,6% menos que los 73 días.


El tiempo medio de venta de viviendas unifamiliares fue de 100 días, un aumento del 2% con respecto a los 98 días del año pasado. La mediana de días para la venta de condominios fue de 132 días, un aumento del 15,8% de 114 días.


En todo el estado, las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en todo el estado aumentaron un 8.8% año tras año, totalizando 29,495, mientras que las ventas de casas unifamiliares existentes aumentaron 10.3% con respecto a agosto de 2019 y totalizaron 11,100. Las ventas cerradas pueden ocurrir de 30 a 90 días después de que se escriben los contratos de venta.


En agosto, los precios de venta medios en todo el estado para viviendas unifamiliares y propiedades de condominios aumentaron año tras año durante 104 meses seguidos. El precio de venta medio estatal para viviendas unifamiliares existentes fue de $ 300,000, un 13.2% más que el año anterior, según datos del Departamento de Investigación de Agentes Inmobiliarios de Florida.


El precio medio estatal del mes pasado para las unidades de condominio-townhouse fue de $ 217,500, un 14.5% más que el año anterior. La mediana es el punto medio; la mitad de las casas se vendieron por más, la mitad por menos.


En Miami, los compradores en efectivo, principal cifra nacional


Las transacciones en efectivo de Miami representaron el 27,1% del total de ventas cerradas de agosto de 2020, en comparación con el 31,6% del año pasado. La cifra nacional de compradores en efectivo es del 18%.


El alto porcentaje de ventas en efectivo de Miami refleja la capacidad del sur de Florida para atraer a un número diverso de compradores de viviendas internacionales, que tienden a comprar propiedades en efectivo.


Los condominios comprenden una gran parte de las compras en efectivo de Miami, ya que el 38,9% de los cierres de condominios se realizaron en efectivo en agosto de 2020 en comparación con el 16,9% de las ventas de viviendas unifamiliares.


Mercado de vendedores de viviendas unifamiliares, mercado de compradores de condominios


El inventario de viviendas unifamiliares disminuyó un 34,8% en agosto de 6.385 listados activos el año pasado a 4.164 el mes pasado. El inventario de condominios disminuyó 6.4% a 14,226 de 15,202 listados durante el mismo período en 2019.


La oferta mensual de inventario para viviendas unifamiliares disminuyó 32.2% a 4 meses, lo que indica un mercado de vendedores. El inventario de condominios existentes aumentó 6.1% a 14 meses, lo que indica un mercado de compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece un suministro de entre seis y nueve meses.


El suministro mensual de inventario ha disminuido desde julio de 2019 para viviendas unifamiliares, lo que refleja una fuerte demanda.


El total de listados activos a finales de agosto disminuyó un 14,8% año tras año, de 21.587 a 18.390. Los listados activos permanecen aproximadamente un 60% por debajo de los niveles de 2008 cuando las ventas tocaron fondo.


Los nuevos listados de viviendas unifamiliares en Miami aumentaron 1.4% a 1,622 de 1,599. Los nuevos listados de condominios aumentaron 4%, de 2.052 a 2.134.


El inventario de listados activos ha disminuido en los últimos 13 meses para viviendas unifamiliares.


A nivel nacional, el inventario total de viviendas a fines de agosto ascendió a 1,49 millones de unidades, un 0,7% menos que en julio y un 18,6% menos que hace un año (1,83 millones). El inventario no vendido se encuentra en un suministro de 3.0 meses al ritmo de ventas actual, por debajo de los 3.1 meses de julio y por debajo de la cifra de 4.0 meses registrada en agosto de 2019.




WORLD PROPERTY JOURNAL Residential News » Miami Edition | By Michael Gerrity | September 23, 2020 8:00 AM ET

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